DENOYELLE Grégory, BOUCHER-MAFILLE Valérie, WAQUET Marie-Hélène Notaires - SAINT OMER
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L'office vous informe

Quelles solutions pour acheter à 2 ? Vous achetez la maison de vos rêves en couple ? Plusieurs solutions juridiques s’offrent à vous. Lire la suite

Si vous êtes mariés, le logement acheté par le couple, est en principe commun. Mais il est tout à fait possible, pour l’un des deux, d’acheter seul. Il faut alors préciser l’origine des fonds dans l’acte.

 

Si vous êtes pacsés, vous êtes, sauf convention contraire, soumis au régime de la séparation. Pour autant, vous pouvez acheter à deux en indivision.

 

Si vous vivez en union libre, vous pouvez aussi acheter ensemble, en indivision.

 

Dans tous les cas, pensez à préciser, dans l’acte, la part de chacun. Attention ! Respectez bien l’apport réel de chacun, cela vous évitera des déconvenues en cas de séparation.

 

Autre hypothèse que vous soyez mariés, pacsés ou concubins, vous achetez par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI). Par contre, c’est une société, donc des formalités administratives et la tenue d’une comptabilité sont obligatoires.

Les précédentes informations de l'office

IFI, Comment ça marche? Les contribuables détenant plus de 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier net sont redevables de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) Lire la suite

L’IFI se calcule au niveau du foyer fiscal : que le ménage comporte un ou deux parents, et quel que soit le nombre des enfants, ce seuil demeure identique.

Il s’agit d’un impôt déclaratif.

C’est donc au contribuable de recenser et calculer la valeur de ses actifs immobiliers.

L’IFI porte sur le patrimoine immobilier net, une fois déduit ce qui reste à payer des emprunts qui s’y rapportent.

Il concerne l’ensemble des biens immobiliers : résidence principale ou secondaire, investissement locatif, parts de SCI ou SCPI.

Les biens doivent être évalués par le contribuable selon leur valeur au 1er janvier de l’année d’imposition.

La résidence principale bénéficie néanmoins d’une décote de 30 % et les biens nécessaires à l’activité professionnelle sont exclus de l’assiette.

L’impôt est progressif, le taux d’imposition commence à 0,5 % et culmine  à 1,5 % pour la part dépassant 10 millions d’euros.

Il existe toutefois un plafond d’imposition : le total des impôts du ménage ne doit pas dépasser 75 % de ces revenus.

Vaut-il mieux vendre avant d’acheter ? Un projet d’achat immobilier ? Il est conseillé de vendre votre logement actuel avant de vous engager. Lire la suite

Pourquoi ?

Si vous n’avez pas vendu, vous devrez contracter un prêt relais de 12 à 24 mois.

Et si la valeur du bien en vente ne couvre pas le prix d’achat du nouveau logement, le prêt relais peut être adossé à un crédit à long terme. 

Attention, si le bien ne se vend pas, la banque peut quand même exiger le remboursement du prêt relais à la date prévue.

 

Autre option : le prêt relais achat.

Dans ce cas, vous faites « racheter » votre prêt immobilier en cours par un autre établissement qui vous proposera un nouveau crédit intégrant les mensualités restant dues sur l’ancien crédit et celles à venir pour le nouveau.

 

Dans tous les cas, vendre avant d’acheter demeure la solution la moins risquée et … surtout la moins coûteuse. Reste à bien combiner les dates de signature de la vente et de l’achat !

Faire construire la maison de ses rêves, comment procéder ? La construction d’une maison se déroule en 4 étapes : le plan, les démarches administratives (permis de construire, etc.), les études techniques et la réalisation du projet. Gros plan sur toutes les précautions à prendre. Lire la suite

Il est nécessaire de chiffrer le plus justement possible le montant et la durée des travaux pour maîtriser son budget et réfléchir à la façon dont vous allez vous organiser pendant le chantier.

Prévoyez une marge d’erreur, les travaux sont souvent plus longs et plus coûteux que ce qui avait été prévu au départ.

 

Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI)

Vous pouvez confier l’entière conception de votre maison à un promoteur ou à un constructeur. Ce contrat s’apparente à un acte d’achat puisque l’acheteur règle l’intégralité du prix de sa future maison entre les mains du constructeur. Celui-ci s’engage à concevoir l’habitation et prend ainsi en charge les démarches administratives, les études techniques et le suivi des artisans qui sont ses sous-traitants.

 

Inconvénient : la maison est une réplique des modèles conçus par l’entreprise.

 

Avantages : le tarif est généralement plus compétitif en raison du volume des commandes et les délais sont souvent moins longs car les aléas de chantiers sont plus rares.

 

Le contrat de maîtrise d’œuvre

Si vous préférez que votre maison soit construite pour vous et avec vous, vous avez tout intérêt à recourir à un maître d’œuvre : un bureau d’étude ou un architecte.

Il s’agit d’une prestation de service.

Le maître d’œuvre vous accompagne, vous conseille et vous représente pendant la construction de votre maison.

Il peut, par exemple, vous indiquer des artisans mais c’est avec vous que ces derniers signeront un contrat.

 

À noter que le constructeur est obligé de souscrire une garantie d’achèvement et une assurance dommages ouvrage.

 

En auto construction, il est impossible de trouver un assureur seul. Il faut s’adresser à une association comme Les Castors par exemple.

 

Sachez, par ailleurs, que de nombreux auto constructeurs ont constitué des réseaux d’entraide et de compétences et de plus en plus de sites vous permettent de visualiser votre projet en 3D.

 

La consultation obligatoire de l’architecte

Le recours à l’architecte est obligatoire lorsque vous construisez un bâtiment dont la surface de plancher est supérieure à 150 m2. L’idéal est de vous faire accompagner dès l’élaboration des plans du dossier de permis de construire.

 

La vente aux enchères La vente aux enchères permet de vendre rapidement son bien au plus offrant. Lire la suite

La vente aux enchères est ouverte à tous les particuliers et peut porter sur n’importe quel bien immobilier : terrain, maison, appartement, garage, local commercial, logement loué, etc.

Pour y recourir, il suffit de s’adresser au notaire de son choix. Celui-ci évalue le bien par rapport au prix du marché et applique une décote de 10 à 35 %, selon la stratégie établie avec le vendeur.

Un mois avant les enchères, il annonce la vente sur les sites d’annonces immobilières, la presse locale, les journaux locaux, les magazines spécialisés, etc. et organise les visites du bien.

Le jour J, il énonce les caractéristiques du bien, annonce sa mise à prix et appelle les enchères.

L’adjudication est prononcée au plus offrant et dernier enchérisseur.

Si après avoir éteint les deux mèches de bougie, aucune offre n’est proposée pendant la durée de leur combustion (15 à 30 secondes), le bien lui est attribué.

Depuis une dizaine d’années, les ventes aux enchères peuvent avoir lieu à distance, via une salle de vente virtuelle, mise en place par les notaires : l’Immo-interactif.

La vente aux enchères est ouverte à tous les particuliers et peut porter sur n’importe quel bien immobilier : terrain, maison, appartement, garage, local commercial, logement loué, etc.

Pour y recourir, il suffit de s’adresser au notaire de son choix. Celui-ci évalue le bien par rapport au prix du marché et applique une décote de 10 à 35 %, selon la stratégie établie avec le vendeur.

 

 

 

Acheter un bien immobilier locatif : avec ou sans SCI ? Pour acheter et gérer un bien immobilier locatif, le plus simple est de le faire en nom propre. Cela évite les coûts inhérents liés à la constitution et à la gestion d’une société. Mais pour ceux qui envisagent d’acheter à deux - avec leur conjoint, partenaire de Pacs ou concubin ou tout autre personne - l’interposition d’une société civile immobilière présente de nombreux atouts. Lire la suite

Avantages : La SCI permet d’éviter l’indivision qui convient mal à la gestion d’un patrimoine immobilier locatif à long terme. L’apport à une SCI simplifie la gestion du patrimoine et l’inscrit dans la durée, les associés pouvant fixer librement dans les statuts les règles de majorité applicables.

En pratique, la constitution d’une SCI permet à des parents d’anticiper la transmission de leur patrimoine à leurs enfants, dans des conditions fiscales particulièrement avantageuses, tout en continuant à le gérer comme ils le souhaitent et d’en percevoir les revenus jusqu’à la fin de leur vie.

Inconvénients  : Le caractère civil de la société lui interdit d’abriter un patrimoine destiné à la location meublée et si l’acquisition est financée à crédit, l’interposition d’une SCI fait perdre tous les avantages liés à la protection de l’emprunteur non professionnel (condition suspensive d’obtention du prêt, délais de réflexion et de rétraction). En outre, si parmi les associés figurent des personnes n’ayant pas de lien de parenté ou d’alliance entre elles ou dont le lien de parenté est éloigné, les baux d’habitation doivent avoir une durée d’au moins 6 ans. En revanche, lorsque le bien appartient à une société civile de famille constituée exclusivement entre parents et alliés au quatrième degré, la durée minimum des baux est de 3 ans comme lorsque le bailleur est une personne physique. Mais attention, à la différence d’un bailleur personne physique, si la société a la possibilité de reprendre le logement au terme du bail pour y loger un de ses associés, elle ne pourra pas le faire pour y loger les proches des associés, comme leurs enfants … à moins qu’ils ne soient eux-mêmes associés de la SCI.

Copropriétés Une ordonnance autorise les syndics à organiser une AG à distance Lire la suite

La majorité des assemblées générales (AG) programmées en juin ont été reportées.

Pour faciliter les réunions et la prise de décision, une ordonnance permet aux syndics d’organiser une AG à distance (par visioconférence ou téléphone) ainsi que le vote par correspondance.

Jusqu’alors, seuls les copropriétaires qui l’avaient préalablement décidé en AG pouvaient recourir à cette technique.

Exceptionnellement, cette condition n’est plus exigée pour les AG qui se tiendront entre le 1er juin 2020 et le 31 janvier 2021.

Le syndic peut adresser la convocation par email ou « tout moyen permettant d’établir avec certitude la date de la réception de cette information ».

Si la réunion se tient par téléphone, en l’absence de visioconférence, la convocation précise le recours au vote par correspondance.